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    淺析房地產開發過程中工程造價的有效控制
            2013-01-07 13:15:47     
     

    在當今這個競爭激烈的市場經濟大潮中,如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的開發環境中,除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外,最重要的是價格,盡可能地減少工程成本,降低產品市場價格,最大限度地提高企業的投資收益,這一點一直倍受眾多房地產開發企業的熱切關注,即為熱點又是難點。如何降低工程成本,提高企業工程投資收益?有效地控制工程造價是關鍵。

    一、 優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提

    影響項目投資最大的階段,是設計階段。在初步設計階段,影響項目投資的可能性為75%—95%;因為初設計階段建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定,這些在建筑工程中占工程總造價75%-95%。在技術設計階段,只是對工程設計的合理性、可行性進行確定,而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%;在施工圖設計階段,影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然,項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。有資料分析,設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下,但正是這小于1%的費用,對工程造價的影響度占75%。而長期以來,我國普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制,而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段,這樣作盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅決把重點轉到前期階段上來,當前尤其是抓住設計這個關鍵,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。

    另外,對于工程造價的控制要立足于事先控制,即主動控制,以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離。也就是說,我們的工程造價控制,不僅要反映投資決策,反映設計、發包和施工,被動地控制工程造價,更要主動地影響投資決策,影響設計、發包和施工,主動地控制工程造價。

    還要指出,要有效地控制工程造價,應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施,但是技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段。長期以來,在我國工程建設領域,技術與經濟相分離,難以有效地控制工程造價。為此,要盡快改變這種現狀,以提高效益為目的,要通過技術比較、經濟分析和效果評價,正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系,力求在技術先進條件下的經濟合理,在經濟合理基礎上的技術先進,把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工措施中去。

    從工程造價控制的基本原理上來看:所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現其目標,按照事先擬定的計劃和標準,通過采用各種方法,對被控對象實施中發生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監督、引導和糾正的過程。其特點:(1)控制包括三個步驟:即確定目標標準、檢查實施狀態、糾正偏差。(2)全過程控制分為三個階段:即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段應以事前控制為主,即在項目投入階段就開始,可以起到事半功倍作用?刂埔匕ㄈ肆、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。(3)控制的狀態是動態控制。首先確定各種目標值,在項目實施過程中階段性地收集完成目標的實際數據,然后將實際數據與計劃值比較,若出現較大偏差時采取糾正措施,以確保目標值的實現。

    建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎,有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制,就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段,把建設工程造價控制在批準的造價限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目管理目標的實現,以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。要做好此項工作應注意以下幾個方面。

    首先,要設置好各階段工程造價的控制目標,使其成為一個有機聯系的整體,各階段目標相互制約、相互補充,前者控制后者,后者補充前者,共同組成工程造價控制的目標系統。目標設置既要有先進性又要有實現的可能性,目標水平不能太低,也不可太高,要能激發執行者的進取心和充分發揮其工作能力,否則工程造價控制將成為一紙空文。

    其次,在工程造價全過程控制中,必須重點突出。工程造價的控制實際上是一個系統工程,涉及到方方面面。依據長期的工作經驗和工程造價控制的有關原則和方法,著重從可操作性的角度進行一些分析。

    影響建設項目投資的主要階段是設計階段,設計階段是投資控制的關鍵環節,建設項目設計的節約是最大的節約,設計確定了工程造價,預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此,建設單位的工程造價控制要以設計階段為重點,這是有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案,不僅要取得良好的社會效益,還應具有經濟的合理性。長期以來開發企業普遍對建設項目設計階段重視不夠,很少過問設計方案的經濟合理性,搞前期的專門只管催圖不管設計方案需要花多少錢,而搞經濟的只按設計圖紙來算賬,不懂施工和專業,不管設計方案在經濟上是否合理,經常出現設計過于保守,或為了趕進度各專業不配套矛盾重重,圖紙不交圈等現象,其結果帶到施工階段,施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。而開發商往往把控制建安工程造價的主要精力放在了施工階段——審核施工圖預算,或在編制合理工程標底和結算工程價款算細賬上。這樣作盡管也有效果,但必竟是丟了西瓜撿芝麻。要有效地控制建安成本,就要把工作重點放在建設前期階段上來,尤其是要抓住設計這個階段。我公司對建安成本影響最大的設計階段是從下面五個方面控制的:

    1.實行設計方案招投標制度。在市場經濟的今天,開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制,加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位,從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題,出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證的事情發生。例如:我公司開發的新洲商務大廈,在裝修時為了節約設計費,沒有進行設計招標,而是讓這項工程裝修的施工方進行設計,結果竣工后發現許多設計不合理,交用后改造不斷,給我們帶來了很大的浪費。

    2.實行限額設計。項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發商要做到心中有數。而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算,要用數據說話,充分考慮施工的可能性和經濟性,在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法。開發商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創造外部條件。例如:清華大石橋教師住宅工程就是一個典型的例子。為了滿足清華大學對建筑面積和使用功能的需要,住宅樓設計為七層條形樓,建筑成本為4200元/ M2,除去土地費用,用于建安費用為1260元/ M2,按照設計規劃要求,七層以上住宅必須為全現澆結構,而按照以往的設計方法,全現澆結構最低造價為1400元/ M2,針對這種情況,我們在設計結構上做文章,在全現澆內墻上留洞,再用砌塊填充上,這樣可以滿足設計對結構形式的要求,同時經過計算又降低了工程造價,嚴格把工程的建安成本控制在了1251元/ M2。達到了限額要求。

    3.開展價值工程的應用。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來說,提高產品價值的途徑有五種:一是提高功能,降低成本,這是最理想的途徑;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上長,但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是:以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。例如:我們上面所說的清華大學教師住宅,由于地質問題,基礎設計深度為2.5~2.7米, 為了利用深基礎,建議增加地下室。而當初為了節省投資,未考慮建地下室,通過利用價值工程進行分析、測算,在這種深基礎的情況下,建地下室增加的建安成本為100元/M2,而給教師帶來的方便卻遠遠大于100元/M2。住戶有了地下儲藏室,可以放雜物和自行車,小區可以不必建地上自行車停車場,既節約了用地,還美化了環境。這就是利用價值工程中的,成本略有上升,但帶來功能大幅提高的結果。

    4.加強圖紙會審工作。加強圖紙會審,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段,克服設計方案的不足或缺陷,所花費的代價最小,可取得的效果最好。我們在設計出圖前,組織總工辦、工程部、資產經營部,對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核,從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作,以求得提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商,造成經濟損失。

    5.加強洽商管理。杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更,我們采取的方法是,必須有副總經理以上的領導簽字方可生效,同時分清洽商是那方的責任,及時進行經濟處罰,做到心中有數。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商,給工程增加的成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。例如:在恩濟莊3#樓裝修的消防工程中,由于對施工洽商的管理不嚴,致使一個358萬元的工程,竣工時竟有50萬元的洽商費,占整個工程的14%,給我們帶來的損失是慘重的。

    二、工程招投標是有效控制工程造價的核心

    新開工建設項目應進行招投標,通過招投標一是引進競爭機制,二是降低工程成本。我們對施工單位的選擇是比較慎重的,因為施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗。我們選擇施工隊伍主要考察施工企業的建設業績、資信情況和技術裝備等。我們優先考慮近期建設業績與我們欲建工程相同的施工企業,而且特別要求創此建設業績的項目經理來出任項目經理。我們還要求施工隊伍的資信可靠。資金不足的企業可能將工程款進行設備的投入;負債經營的企業可能將工程款充抵企業債務。這些都將造成工程款難以到位,制約工程進展,影響投資效益。再者是要求施工企業具有足夠的技術實力。它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗,也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。同時嚴格掌握工程招標條件,認真編制工程標底和標書,做好評標定標工作。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。工程招標應采取公開招標或邀請招標,杜絕議標或變相議標。實踐證明,凡是先開工后定價的工程多半工程造價居高不下,或投標報價均超過標底20%以上,最多的超出65%。如:我公司開發的曙光甲5-6樓,原中標價為1130元/M2,后由于我公司修改了中標圖紙,將原兩聯體塔樓改成三聯體塔樓,外檐增加了少量GRE裝飾線,由于已有中標單位,就沒有再招標,請施工方根據圖紙重新報價,施工方的報價高達1980元/M2,讓我們大吃一驚,后經過幾輪的審核、談判,歷經幾個月,終于把造價降到了1560元/M2,通過這個工程給了我們很多的教訓。

    另外工程招標時,招標書條款應嚴謹、準確和全面,工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位應盡量自行編制,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性,是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。我們對建設工程施工合同的訂立規定了審閱會簽制度。有關的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。對直接影響工程造成價的有關條款,如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等,都有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備、列出規格、品牌、廠家和品質要求清單,還要明確政策性調整是否包含在包干范圍內。

    通過招標給我們帶來很大效益的是裝修和消防工程,我公司開發的曙光花園一期有一個26500M2的車庫,由于消防工程有行業特殊性,我公司沒有進行招標,直接委托給了消防專業公司進行施工,F工程已竣工,還沒有結算,工程造價已700多萬元。曙光花園二期也有一個車庫,面積為20722 M2,我們采取邀請三家消防專業公司進行投標,引進了競爭機制,由于有了競爭,各施工方在保證最低的企業利潤情況下,報出了非常優惠的價格,中標價為426萬元。而中標方還是曙光花園一期車庫的施工方。從這個項目可以看到,同一家施工單位,同樣的工程項目,沒有招投標時單方報價為270元/ M2,而引進競爭機制后投標報價為206元/ M2,一次為我公司節省投資132萬元。

    通過招投標我們受益最大的是回龍觀文化居住區工程,大家都知道回龍觀文化居住區是經濟適用房,政府定的售價為2600元/ M2。為響應政府號召,我公司2000年在回龍觀開發了389296 M2的經濟適用房,為了保證公司在不虧損的情況下能略有贏余,我們采取了向全國大型建筑施工企業招標,一共有20家單位參加了本次投標,經過激烈的競爭有五家單位中標。中標平均價為930元/ M2,比回龍觀一期結算價1251元/ M2,每平米降低造價321元。而且,我們采取合同價一次包死不留口。此項目招標共節省工程投資12496萬元。

    三、施工管理是有效控制工程造價的重要環節

    施工階段成本控制的關鍵,一是合理控制工程洽商,二是嚴格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?刂谱兏年P鍵在開發商,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完,時間久了一些細節容易忘記,如果第二道工序又將其復蓋,客觀的數據資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發生之日起20天內辦妥。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。預算人員要廣泛掌握建材行情,在現行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理。

    四、竣工結算是有效控制工程造價的關鍵

    工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節,在確定工程造價時,堅持以現行的工程造價管理規定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算,審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作,是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施,該增的增,該減的減,實事求是。

    為了合理確定工程造價,計價必須準確。預算人員不但要熟練掌握工程量的計算規則,定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序,還要掌握三者的編制原理、內在聯系,確保工程造價計算的準確性。此外,預算人員要堅持到現場了解情況,掌握工程動態,對特殊材料進行市場詢價,掌握價格動態;提高工程計價的準確性。

    控制建安造價的最后一道關,是竣工結算。凡進行竣工結算的工程要有竣工驗收手續,從多年工作的經驗來看,在工程竣工結算中洽商漏洞很多,有的是有洽商沒有施工;有的是施工沒有進行應核減,卻沒有洽商;還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量;諸如此類舉不勝舉。因此結算時,要求我們的人員要有耐心、細至的工作方法,認真核算工程量,不要怕麻煩,多下現場核對。同時,為了保證工作少出紕露,應實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度,確保結算質量和我們的投資收益。

    五、“以人為本”是有效控制工程造價的基礎

    “以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念,在工程造價管理中,人的因素更顯重要。盡管企業具有相當不錯的管理模式,但由于個別人的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾,使得工程造價在管理上出現漏洞,給企業帶來難以覺察的巨大損失,這樣的事例屢見不鮮。從這個意義上看,人才的競爭,真正是企業生死存亡的競爭。

    工程造價控制涉及多個環節和專業,如:前期規劃、施工管理、竣工驗收等。那個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作,他們工作中的任何失誤,都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業“合理合法”的效益遞減。要提高工程投資效益,企業就必須在工程造價控制所涉及的重要環節上,有膽有識地重視“以人為本”,要強化激勵和約束機制;仡欉^去,展望未來,工程造價管理任重而道遠。隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化,從客觀上要求我們發揮主觀能動性,借鑒國內外的先進經驗,從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價的歷史問題,推動我國建筑市場的健康發展。

    從以上幾個方面可以發現,降低工程成本事在人為。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來越高,加之開發商自身資金緊張,加強投資控制,降低工程成本是開發企業的當務之急,必須抓緊抓好,才能使我們在當今激烈競爭的市場經濟大潮中,激流勇進。

     
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